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    2003年6月央行“121號(hào)文件”之后，房地產(chǎn)信托融資有較大幅度的增長(zhǎng)。經(jīng)公開披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2005年第三季度末，房地產(chǎn)信托融資總額達(dá)到了353.76億元。今年9月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(即“212號(hào)文件”)，對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)給予警示。在此雙文件之下，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)信托走到轉(zhuǎn)型關(guān)口。

　　日前，中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛向記者透露，在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國(guó)務(wù)院遞交的調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出開放REITs(房產(chǎn)信托基金)通道的建議，國(guó)內(nèi)REITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進(jìn)。
　　孫飛認(rèn)為，從現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)各信托公司采用的房地產(chǎn)信托融資手法和銀信之間對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商的貸款利率比較來看，先前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中的抵押式貸款融資和財(cái)產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)式融資類型，將會(huì)在未來一段時(shí)期內(nèi)受來自信托市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重抑制。而此兩種類型的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正是各信托商普遍采用的地產(chǎn)信托融資手法，所以，房地產(chǎn)信托已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型的關(guān)口。
　　安信信托投資股份有限公司不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中心一直研究房地產(chǎn)金融的郭亞力分析提出，股權(quán)信托計(jì)劃往往由開發(fā)商在一定條件下進(jìn)行回購(gòu)，并做優(yōu)先、劣后受益權(quán)的設(shè)計(jì)，既保證了最終利潤(rùn)仍留在開發(fā)企業(yè)手中，也讓信托投資者在多重利益保證的設(shè)計(jì)下獲得較高收益。通過權(quán)益投資的方式，信托計(jì)劃募集的資金取得一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等的合理回報(bào)，信托特有的靈活機(jī)制和創(chuàng)新空間就在關(guān)鍵時(shí)刻發(fā)揮作用了。
　　在“121”及“212”文件的雙重“壓制”下，開發(fā)商不禁要問，除了股權(quán)信托的方式，有沒有一種新的融資工具，可以讓房地產(chǎn)融資走出窘境呢？海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律表明，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段必將啟動(dòng)投資市場(chǎng)和資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，三個(gè)市場(chǎng)有機(jī)組合方能構(gòu)成一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資信托基金正是啟動(dòng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的重要金融工具，也是資產(chǎn)證券化的一個(gè)主要品種。